Com a Reforma Tributária, o aluguel também será impactado pelas novas regras fiscais. A locação de imóveis também passa a integrar o novo sistema de tributação sobre o consumo.
As mudanças impactarão principalmente proprietários que locam seus imóveis de maneira habitual, além de empresas e holdings imobiliárias.
Por isso, compreender como funciona a Reforma Tributária no aluguel de imóveis é fundamental para se preparar para as novas obrigações e organizar contratos e receitas de forma adequada. Confira!
Reforma Tributária Muda Regras Para Aluguéis E Imóveis A Partir De 2026
A partir de 2026, começa a adoção do IBS e da CBS, que também atingirão outras operações com imóveis, como locação, venda, cessão e arrendamento.
Na Reforma Tributária no aluguel, a incidência depende do enquadramento do contribuinte e das regras previstas para o setor imobiliário.
Créditos e eficiência
Uma das bases da nova sistemática é a não cumulatividade, possibilitando que alguns valores de IBS e CBS pagos na compra de bens e serviços sejam aproveitados como créditos para reduzir o imposto devido nas operações seguintes.
O objetivo é diminuir a tributação em cascata, tornando, assim, o sistema mais eficiente.
Regime opcional de 3,65%
A lei estabeleceu uma regra de transição para alguns contratos de locação, cessão ou arrendamento de imóveis por prazo determinado.
Quando atendidos os requisitos legais, o contribuinte pode optar pelo pagamento de IBS e CBS correspondente a 3,65% da receita bruta recebida. Contudo, quem adota o regime de 3,65% não pode aproveitar créditos de IBS/CBS ligados ao imóvel nem usar o redutor social.
Dessa forma, a escolha deve ser analisada conforme os detalhes de cada contrato e operação.
O Que É O Novo Imposto Sobre Aluguel?
A Reforma Tributária modifica a forma como algumas transações de locação serão tributadas ao integrar o aluguel ao novo modelo de impostos sobre o consumo.
O sistema implementado será baseado em um IVA dual, estruturado em duas cobranças principais:
- CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços): tributo federal que substituirá contribuições atualmente cobradas pela União, como PIS e Cofins.
- IBS (Imposto sobre Bens e Serviços): imposto compartilhado entre estados e municípios, que substituirá o ICMS e o ISS.
Com a Reforma Tributária no aluguel, a tributação passará a funcionar dentro de um sistema unificado, com novas diretrizes para determinadas operações que envolvem imóveis e receitas de aluguel.
Locação De Longa Duração Será Tributado Com A Reforma Tributária?
Sim. A Reforma Tributária prevê a incidência de IBS e CBS sobre aluguéis em alguns casos, mas nem todo proprietário pessoa física será obrigado a pagar os novos tributos.
A cobrança será destinada quem se enquadrar como locador habitual, considerando dois critérios em conjunto do ano anterior:
- Receita bruta anual com locações superiores a R$ 240 mil, valor sujeito à atualização pelo IPCA;
- Aluguel de mais de três imóveis distintos.
Ou seja, na Reforma Tributária no aluguel, quem tem poucos imóveis locados ou não ultrapassa esse limite de receita pode permanecer fora desse novo modelo de tributação.
Locação Por Temporada Será Tributado Com A Reforma Tributária?
Na Reforma Tributária no aluguel, a locação por temporada também será submetida às novas regras. Pela LC nº 214/2025, aluguéis de até 90 dias consecutivos passam a receber tratamento semelhante ao de serviços de hospedagem, inclusive quando feitas por plataformas como Airbnb e Booking.
Os contratos com prazo acima de 90 dias continuam enquadrados como locação tradicional, dentro do regime específico aplicável aos bens imóveis.
Contudo, para a pessoa física, a cobrança de IBS e CBS não será feita de forma automática. Isso porque, ela depende do enquadramento do locador como contribuinte habitual, a partir de critérios como receita anual acima de R$ 240 mil e a locação de mais de três imóveis.
Existe também uma regra de excesso: se a receita com aluguéis for superior em mais de 20% o limite anual previsto, o contribuinte pode ser enquadrado no novo regime ainda no mesmo ano.
Locadores De Grande Porte Serão Obrigados A Emitir Nota Fiscal?
Os locadores enquadrados nas novas regras da Reforma Tributária no aluguel, também terão algumas obrigações acessórias. A expectativa é que seja necessária a realização de um cadastro como contribuinte e a emissão de NFS-e para registrar as receitas submetidas ao IBS e à CBS.
Vale lembrar que 2026 é um período de testes e ajustes necessários. Dessa forma, isso não quer dizer que a pessoa física será tratada como uma empresa em todos os aspectos, visto que o enquadramento fiscal continua sendo de pessoa física, inclusive para fins de Imposto de Renda.
Quais São As Exceções Para Imposto Sobre Aluguel?
Com a Reforma Tributária no aluguel, mesmo sem enquadramento no ano anterior, o locador pode passar a pagar IBS e CBS se a receita anual superar R$288 mil, pela chamada regra do excesso.
Exemplos:
- 1 imóvel e R$48 mil/ano: sem incidência de IBS/CBS.
- 5 imóveis e R$180 mil/ano: sem IBS/CBS, visto que a receita permanece abaixo do limite.
- 2 imóveis e R$295 mil/ano: pode ser enquadrado no novo regime pela regra do excesso.
Alguns contratos com prazo determinado assinados até 16 de janeiro de 2025 podem optar por tributação de 3,65%, válida até o fim do contrato ou até 31 de dezembro de 2028.
Qual O Valor Do Imposto?
A Reforma Tributária no aluguel prevê reduções específicas de IBS e CBS para aluguéis, o que reduz a carga em relação à alíquota padrão do novo IVA.
- Locação residencial e comercial de longo prazo: redução de 70% na alíquota, o que resulta em uma carga próxima de 8,1%, antes de créditos.
- Aluguel residencial:possui um redutor social de R$ 600 por mês e por imóvel, abatido da base de cálculo.
- Locação por temporada de até 90 dias: segue as regras de hotelaria, com diminuição de 40%, o que pode levar a uma carga de cerca de 16,2%.
- Condomínio e IPTU: não compõem a base de cálculo do IBS/CBS quando forem cobrados de forma separada o aluguel.
Na Reforma Tributária no aluguel, a tributação varia de acordo com o tipo de locação, o valor cobrado e os redutores aplicáveis.
Como Funcionará O Período De Transição E Adaptação?
Mesmo quando precisar de CNPJ para fins de IBS e CBS, o locador normal continuará sendo tratado como pessoa física. Ou seja, os rendimentos de aluguel ficam sujeitos ao IRPF, sem transformar o proprietário em uma empresa imobiliária.
Nesse processo de transição que ocorre durante o ano de 2026, a recomendação é acompanhar a regulamentação e organizar os documentos necessários para o novo cadastro.
Como ainda há aspectos operacionais em definição, como prazos e procedimentos para registro e emissão de documentos fiscais, o ideal é acompanhar as atualizações durante o período de implementação da Reforma Tributária no aluguel e em outras áreas.
Conclusão
A Reforma Tributária no aluguel traz mudanças relevantes para a tributação de aluguéis e outras operações imobiliárias, exigindo atenção às novas regras de IBS e CBS.
Como existem diferentes possibilidades de enquadramento e regimes, a análise individual dos contratos e das características de cada operação será fundamental para avaliar os impactos tributários e tomar decisões adequadas durante o período de transição.
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