A compra de imóveis é vista pelos brasileiros como um dos principais caminho para investir seus recursos e aumentar os rendimentos, isso por meio da atividade de locação ou de revenda de unidades imobiliárias.
Uma questão que muitas vezes não vêm a mente do investidor interessado no ramo imobiliário é o regime tributário que incidirá sob suas operações. Uma atitude que, graças à alta carga de tributos no Brasil, pode impactar de forma negativa seus lucros e retornos financeiros.
O investidor pode adquirir imóveis tanto como pessoa física quanto como pessoa jurídica, cada modalidade tem suas vantagens e desvantagens. Para que um bom negócio seja feito, ele precisa se inteirar a respeito de todas essas especificidades para assim tomar uma decisão embasada em análises assertivas e confiáveis.
Gostaria de compreender melhor sobre os diferentes regimes tributários para a aquisição de imóveis? Continue a leitura e conheça suas principais características.
Pessoa física
A compra de imóveis como pessoa física é comum no Brasil e boa parte da população entende como ela funciona. Embora o processo seja burocrático e caro, graças às taxas como o ITBI e os custos com registro em cartório e emissão de escritura, ele não apresenta grandes complexidades.
Um ponto pouco analisado é que o imposto de renda aplicado aos aluguéis, auferidos pelo dono do imóvel, pode chegar a 27,5% do valor, isso segundo a tabela de tributação vigente no Brasil. Em uma operação de revenda do imóvel, por sua vez, o proprietário precisa recolher o valor correspondente a 15% (quinze por cento) sobre a parcela dos ganhos que não ultrapassar R$ 5.000.000,00 (cinco milhões de reais), a título de imposto.
Por tanto, embora a compra de imóveis como pessoa física aparente ser mais simples, seus custos em geral são mais elevados.
Pessoa jurídica
A tributação das operações de locação e revenda de imóveis para pessoa jurídica varia de acordo com o regime tributário em que ela se enquadra. Como essas atividades não estão disponíveis para o Simples Nacional, a modalidade mais utilizada costuma ser o Lucro Presumido.
Nesse regime tributário, a locação costuma ser tributada entre 11% e 14% do valor do aluguel. Quanto ao imposto aplicado na venda, ele depende de fatores como a condição contábil do imóvel em questão. Dadas as complexidades de nossa legislação fiscal e tributária, uma análise precisa de valores só pode ser feita por profissionais especializados.
Embora os custos com tributos à primeira vista sejam menores para a pessoa jurídica, antes de optar por esse modelo o investidor precisa considerar alguns pontos. Como exemplo, podemos citar os gastos com a abertura e manutenção de uma empresa.
Por fim, é válido ressaltar que, quando um imóvel é adquirido por uma organização, seus inquilinos, ainda que sócios da empresa proprietária, devem pagar aluguel compatível com o valor de mercado. Por esse motivo, caso o imóvel tenha como finalidade servir como moradia, comprá-lo como pessoa jurídica dificilmente será a melhor opção.
Holding patrimonial
Quando falamos na compra de imóveis por pessoas jurídicas, uma das opções mais interessantes é a constituição da chamada holding patrimonial. De forma resumida, uma holding patrimonial pode ser descrita como uma empresa criada para administrar os bens de seu(s) proprietário(s).
Entre seus principais benefícios podemos citar a tributação mais amigável. Além disso, ao criar uma holding patrimonial, seu proprietário pode emitir cotas dela e entregá-las aos seus herdeiros, o que facilita o processo de sucessão patrimonial e reduz as possibilidades de conflitos futuros entre os herdeiros.
Outro ponto importante a ser considerado é que a holding patrimonial é uma pessoa jurídica diferente da pessoa física de seu proprietário.
Embora a aquisição de imóveis como pessoa jurídica aparente ser a melhor opção, é preciso ressaltar que as operações tributárias têm diversas regras que podem alterar de forma drástica esse resultado. Por esse motivo, o melhor caminho, para uma pessoa que deseja evitar problemas é contar com uma consultoria especializada na questão fiscal e contábil relacionada a operações imobiliárias.
Gostaria de apoio para analisar se compra, venda e gestão de imóveis como pessoa física ou pessoa jurídica é a melhor opção para você? Entre em contato conosco e converse com um de nossos especialistas.
Almir Ferreira
Contador
CRC 1SP143563/O-2
