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Compra e venda de imóveis na Riviera de São Lourenço: tributação e impostos na PF e PJ

20 fevereiro 2021
Rodrigo Ferreira

A compra de casas e apartamentos na Riviera de São Lourenço é vista como uma oportunidade de lazer e também como um caminho interessante para investir em imóveis localizados no litoral de São Paulo e aumentar os rendimentos, o que pode ocorrer tanto por meio da atividade de locação ou de futura revenda de unidades imobiliárias

Uma questão que muitas vezes não vêm à mente do comprador e investidor interessado no ramo imobiliário são os tributos que incidirão sobre suas operações, o que, devido à alta carga de tributos no Brasil, pode impactar de forma negativa e reduzir no momento da operação os lucros e retornos financeiros que eram esperados.

O investidor pode adquirir imóveis tanto como pessoa física quanto como pessoa jurídica, sendo que cada formatação de negócio tem seus prós e contras. Para que um bom negócio seja feito, é preciso avaliar todas essas especificidades para assim tomar uma decisão embasada em análises assertivas e confiáveis.

Gostaria de compreender melhor sobre as diferentes formas de tributação para a aquisição e venda de imóveis na Riviera de São Lourenço? Continue a leitura para saber mais!

Compra de imóvel na Riviera como Pessoa Física

A compra de imóveis como pessoa física é comum na Riviera de São Lourenço e a maioria das pessoas entende como isso funciona. Embora o processo possa ser um pouco burocrático, por conta da incidência de impostos como o ITBI e os custos com registro em cartório e emissão de escritura, ele não apresenta grandes complexidades.

Um ponto pouco analisado é que o imposto de renda aplicado aos aluguéis, auferidos pelo dono do imóvel, pode chegar a uma alíquota de 27,5% do valor recebido, isso segundo a tabela de tributação do imposto de renda atualmente vigente no Brasil. Em uma operação de revenda do imóvel, por sua vez, o
proprietário precisa recolher o valor correspondente a 15% (quinze por cento) sobre a parcela dos ganhos de capital (lucro imobiliário) que não ultrapassar R$ 5.000.000,00 (cinco milhões de reais), a título de imposto.

Já para ganhos acima desse valor e de até R$ 10.000.000,00, a alíquota é de 17,5%. Valores acima de R$ 10 milhões e de até R$ 30 milhões, são tributos a uma alíquota de 20%. Por fim, para os valores de ganhos acima de R$ 30.000.000,00, temos a alíquota de 22,5%.

Por tanto, embora a compra de imóveis na Riviera como pessoa física aparentemente seja mais simples, seus custos finais podem ser mais elevados do que na pessoa jurídica.

Compra de imóvel na Riviera como Pessoa
Jurídica

A tributação das operações de locação e revenda de imóveis na Riviera de São Lourenço para pessoa jurídica varia de acordo com o regime tributário em que a empresa se enquadra. Como essas atividades não estão disponíveis para o Simples Nacional, a modalidade mais utilizada costuma ser o Lucro Presumido. Há também a opção pelo Lucro Real, regime obrigatório para empresas com faturamento acima de R$ 78 milhões por ano.

No Lucro Presumido, a locação costuma ser tributada entre 11% e 14% do valor do aluguel. Quanto ao imposto aplicado na venda, ele depende de fatores técnicos como por exemplo a atividade da empresa e a escrituração contábil do imóvel em questão. Dadas as complexidades de nossa legislação fiscal e tributária, uma análise precisa de valores deve ser realizada feita por profissionais especializados no tema.

Resumindo, um planejamento bem realizado e amparado em fundamentações legais pode reduzir a carga tributária de 34% para até 7% sobre o lucro e a venda de um imóvel numa pessoa jurídica.

Por fim, é válido ressaltar que, quando um imóvel é adquirido por uma organização, seus inquilinos, ainda que sócios da empresa proprietária, devem pagar aluguel compatível com o valor de mercado. Por esse motivo, caso o imóvel tenha como finalidade servir como moradia, comprá-lo como pessoa jurídica dificilmente se mostrará uma decisão correta e a melhor opção. 


Holding patrimonial

Quando falamos na compra de imóveis por pessoas jurídicas, uma das opções mais interessantes é a constituição da chamada holding patrimonial. De forma resumida, uma holding patrimonial pode ser descrita como uma empresa criada para administrar os bens de seu(s) proprietário(s).

Ao criar uma holding patrimonial, seu proprietário pode emitir cotas do capital social da empresa e entregá-las aos seus herdeiros, o que facilita o processo de sucessão patrimonial e reduz as possibilidades de conflitos futuros entre os herdeiros.

Outro ponto importante a ser considerado é que a holding patrimonial é uma pessoa jurídica diferente da pessoa física de seu proprietário.

Embora a aquisição de imóveis como pessoa jurídica na Riviera de São Lourenço possa em um primeiro momento parecer a melhor opção, é preciso ressaltar que as operações tributárias têm diversas regras que podem alterar de forma drástica esse resultado. Por esse motivo, o melhor caminho, para uma
pessoa que deseja evitar problemas é contar com uma consultoria especializada na questão fiscal e contábil relacionada a operações imobiliárias na Riviera.

Almir Ferreira

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